Сделки с недвижимостью ─ одни из самых распространенных договоров, заключаемых как между физическими лицами, так и между организациями. Эта область права достаточно сложна. Даже если купля-продажа или дарение квартиры, дома, комнаты, коммерческой недвижимости прошли успешно, нельзя дать гарантию, что покупатель (одаряемый) избежит проблем в будущем.
Зачем нужно привлекать юриста
Сделки с недвижимостью ─ сложные и дорогостоящие операции. Они предполагают особые риски, которые нужно учитывать еще на этапе планирования процесса. Проверять надо как сам объект, так и добросовестность продавца.
Есть продавец имеет на руках выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, это еще не говорит о том, что покупателю можно не беспокоиться о чистоте сделки. Бывает, что покупатель приобретает недвижимость, которую продавец не имеет права продавать. Например, квартира находится в залоге или сделкой нарушаются права несовершеннолетнего ребенка и т. п. Срок исковой давности по оспоримым сделкам ─ один год, а по ничтожным ─ три года (ст. 181 ГК РФ). Надо это учитывать.
Чтобы после совершения сделки не было проблем, в процессе покупки и регистрации нужно:
- тщательно изучать документы;
- запрашивать информацию о конкретном объекте недвижимости в Росреестре, в том числе находится ли объект в залоге или под арестом;
- проводить техническую проверку объекта;
- получать согласие на продажу квартиры (дома) у всех ее собственников;
- соблюдать этапы оформления права собственности и др.
Вот почему услуга по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью является востребованной.
Объекты сделок
Объектом сделки с недвижимостью может выступать:
- Квартира. Составляется договор, в котором описывают предмет сделки (номер квартиры, этаж, адрес, размер жилья), стоимость жилья, способ передачи денег и др. После чего сделка регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С 2017 года свидетельство о праве собственности покупателю не выдается. Подтверждением права выступает выписка из ЕГРН. Продавец получает указанную в договоре денежную сумму (при купле-продаже).
- Комната в квартире (в том числе коммунальной). Юрист проверяет, есть ли на руках у собственника договор о приватизации жилого помещения (для коммунальной квартиры), выписка из ЕГРН. При составлении договора купли-продажи (дарения) в разделе описания предмета сделки указывают как размер комнаты, так и всей квартиры.
- Дом. Сделка купли-продажи дома с участком земли имеет особенности оформления, так как объектами в ней выступают не только какие-либо постройки (дома, бани и др.), но и надел земли, на которой они возведены. Поэтому в договор включают пункты с детальным описанием всех объектов.
- Коммерческая недвижимость (нежилые помещения). Сделки с ней оформляют в простой письменной форме. Составляют единый документ, подписанный обеими сторонами. После чего право собственности регистрируют в Росреестре.
Сопровождение договоров дарения
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель), безвозмездно передает или обязуется передать в собственность второй стороне (одаряемому) объект недвижимости либо его долю.
Переход права собственности по такой сделке подлежит государственной регистрации. Если дарят не всю квартиру (дом), а долю, предлагать выкупить ее сначала содольщикам не требуется. Дарить долю разрешается сразу любому третьему лицу.
Сделка дарения недвижимости может заключаться:
- в простой письменной форме;
- нотариально заверяться (этот вариант обязателен при дарении доли квартиры, дома).
Имущество, полученное в дар одним из супругов, не становится их совместной собственностью. Одаренный имеет право распоряжаться им, не спрашивая согласия другого.
Бывают ситуации, когда дарение не допускается по закону. Например, в качестве дарителей не могут выступать законные представители малолетних и недееспособных граждан, действующие от их имени.
Если дарение происходит между близкими родственниками, уплачивать налог с дарения не нужно.
Документы, необходимые для оформления договора дарения недвижимости:
- бумаги, подтверждающие право собственности дарителя на объект;
- доверенность на юриста (для представления интересов клиента);
- техническая и прочая документация, содержащая сведения об объекте;
- сопутствующие документы для подтверждения соблюдения прав третьих лиц.
Покупка недвижимости в ипотеку
Ежедневно заключается большое количество сделок, связанных с покупкой квартир и домов как на первичном, так и на вторичном рынке. Многие банки предоставляют кредитные средства под залог недвижимости (ипотеку), позволяя людям купить жилье «прямо сейчас».
Главное, с чем нужно разобраться, покупая недвижимость в ипотеку, это условия и различные «подводные камни» ипотечного договора выбранного банка.
На что обращать внимание:
- Для начала оцените свое финансовое положение. Сотрудники банка скорее всего позвонят к вам на работу, чтобы подтвердить информацию из справки с места работы, составленной в свободной форме. Либо запросят форму 2-НДФЛ. Если схитрить и завысить финансовые показатели, то платить по ипотеке придется в итоге все равно вам.
- Посмотрите, прописана ли в договоре с банком возможность досрочно погасить кредит и какие последствия в связи с этим могут возникать.
- Есть ли у банка право потребовать вернуть сумму кредита в любое время.
- Посмотрите, какие платежи для вас были бы выгоднее: дифференцированные или аннуитентные.
Юрист, сопровождающий сделку по ипотеке, детально изучит договор с банком и укажет клиенту возможные риски, объяснит основные моменты. Кредитные учреждения очень неохотно соглашаются на внесение правок в свои договоры и изменение их под клиентов. Поэтому предварительное изучение и сравнение ипотечных договоров разных банков, выявление их «слабых» или невыгодных пунктов, экономит клиентам время и силы в большей степени, чем доказывание банковским работникам своей правоты.
Сопровождение договоров ДДУ
Участвовать в долевом строительстве ─ достаточно рискованное решение. Если неправильно выбрать застройщика, можно лишиться не только недвижимости, но и своих денежных средств. На этапе выбора строительной компании и заключения договора, юрист поможет разобраться с непонятными моментами. Подскажет, какие положения надо внести в документ для защиты прав дольщика.
Споры с компаниями-застройщиками по договорам ДДУ сложны и неоднозначны. Юрист поможет:
- провести юридическую экспертизу договора ДДУ;
- признать сделку недействительной и вернуть аванс;
- расторгнуть договор и потребовать с застройщика денежные средства;
- потребовать, чтобы строительная компания оплатила судебные издержки и расходы;
- взыскать неустойку и получить максимальную компенсацию вреда, если условия договора ДДУ будут нарушены.
Стоимость услуг юриста зависит от вида сделки с недвижимостью, сложности дела, наличия интересов третьих сторон. А также от того, заказывает клиент услугу «под ключ» или ограничивается каким-то одним этапом.